Wpis do księgi wieczystej
Księgi wieczyste zawierają informacje na temat przynależności konkretnej nieruchomości do określonej osoby. Dzięki temu autorytatywnie można potwierdzić prawny stan nieruchomości. Tę kategorię rejestru publicznego zakłada się również dla nieruchomości nie posiadających ksiąg wieczystych z różnych powodów, na przykład zaginęły. Są one dokumentami jawnymi, dostępnymi w Sądach zajmujących się rejestrem ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w obecności pracownika sądu istnieje możliwość wglądu do treści księgi. Wobec tych dokumentów przyjmuje się postawę, że są one zgodne z rzeczywistym stanem, jeśli nie zostało wskazane nic innego. Występują one w dwóch postaciach – papierowej oraz elektronicznej, odpis jest wydawany wyłącznie w tej pierwszej.
Księga wieczysta składa się z czterech części, w których to skład wschodzą rubryki i pola, a te mogą być dodatkowo podzielone na podkategorie. Pole księgi oznakowane jest niepowtarzalnym, czteroliczbowym numerem, natomiast podpole pola określane jest za pomocą liter alfabetu. Dział pierwszy posiada dane umieszczone w ewidencji gruntów, ukazujące precyzyjną kategorię nieruchomości. W dziale drugim znajdują się dane użytkownika wieczystego. W dziale trzecim wymienione są ograniczenia, prawa osobiste oraz roszczenia względem nieruchomości. Dział czwarty to hipoteki ze szczegółową specyfikacją.
Założenie takiej księgi, zrobienie wpisu bądź też jej aktualizacja nie jest rzeczą trudną. W Polsce nadal wiele nieruchomości nie ma uregulowanego statusu prawnego, ponieważ nie posiadają księgi wieczystej, bądź też jej treść od lat nie było aktualizowana. Przed założeniem księgi bądź też zrobieniem wpisu należy zgromadzić odpowiednie dokumenty, które umożliwią dokonanie tej czynności. Do najczęściej wymaganych dokumentów zaliczyć możemy: dane z ewidencji gruntów i budynków, które wydawane są przez organy geodezyjne. Do tych danych zaliczamy przede wszystkim wyrys z mapy ewidencyjnej, która posiada również legendę opisującą wszystkie zmiany w oznaczeniach oraz w powierzchni działki. Innymi istotnymi dokumentami będą te, które potwierdzą iż jesteśmy właścicielami nieruchomości bądź też gruntu.
Wpis do księgi wieczystej to również poniesienie dodatkowych kosztów. Obecnie dokonanie takiego wpisu kosztuje 200 złotych. Jest on dokonywany na podstawie orzeczenia sądowego, z którego jasno wynika, że jesteśmy właścicielami nieruchomości. Takim orzeczeniem może być na przykład prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. W przypadku, gdy nabyliśmy mieszkanie poprzez umowę kupna-sprzedaży, która została zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas notariusz za nas zrobi wpis do księgi wieczystej i pobierze za to wymaganą opłatę. Zaoszczędzi nam to poświęcania dodatkowego czasu na te formalności.
Jeżeli wpis do księgi wieczystej będzie spoczywał na naszych barkach i zgromadzimy już odpowiednią dokumentacje wówczas będziemy potrzebować formularz „Kw-wpis”. W formularzu tym musimy podać wszystkie niezbędne dane takie jak: wskazanie odpowiedniego Sądu Rejonowego oraz wydziału ksiąg wieczystych, a następnie musimy podać numer księgi wieczystej, do której chcemy zrobić wpis. W drugiej części formularza jesteśmy proszeni o wpisanie wartości przedmiotu żądań oraz treści żądania, w której podajemy prośbę o wpisanie nas jako nowego właściciela nieruchomości. W kolejnej części umieszczamy swoje dane jako wnioskodawcy oraz załączamy wymagany dokument w oparciu, o który zostanie zrobiony wpis do księgi wieczystej.
Opłata za dokonanie wpisu do księgi wieczystej wynosi 150 złotych i można ją uiścić w postaci zakupienia znaków sądowych (formularze posiadają specjalne miejsca do naklejenia tych znaków) bądź też w formie przelewu na rachunek bankowy sądu, wówczas do formularza powinniśmy dołączyć potwierdzenie uiszczenia wpłaty przelewem bankowym. Po wniesieniu wniosku powinniśmy otrzymać specjalne potwierdzenie, na którym będzie znajdowała się data uiszczenia wniosku oraz sygnatura akt sprawy.
Sąd może unieważnić wpis do księgi wieczystej w przypadku, gdy posiada jakieś braki. Wówczas mamy siedem dni na to, aby uzupełnić treść wniosku bądź też dołączyć stosowną dokumentację.
Umowa wynajmu mieszkania jest podpisywana przez obie strony, w momencie gdy jest obustronna wola do wynajęcia mieszkania. Umowa zobowiązuje obie strony do przestrzegania jej zapisów. Powinna zawierać pewne określone, niezmienne dla każdej umowy informacje, natomiast można w niej również zawrzeć dodatkowe podpunkty, które wynikają z obustronnych ustaleń.
Umowa wynajmu mieszkania zawiera szczegółowe dane osobowe najemcy oraz wynajmującego. Do danych tych zaliczamy: imię i nazwisko, seria oraz numer dowodu osobistego bądź też innego dokumentu potwierdzającego tożsamość oraz informacje dotyczące zameldowania. Jeżeli najemcą bądź też wynajmującym jest przedsiębiorca powinny dodatkowo znaleźć się takie dane jak: firma, siedziba, numery NIP oraz REGON, numer KRS lub wpisu do ewidencji działalności gospodarczej oraz informacja o ewentualnym pełnomocniku.
Umowa wynajmu mieszkania musi również zawierać oświadczenie wynajmującego, które mówi o tym, że jest on właścicielem mieszkania, które chce wynająć. W oświadczeniu tym powinny być zawarte szczegółowe informacje dotyczące lokalizacji mieszkania: szczegółowy adres, informację o ilości pokoi oraz o ich powierzchni wyrażonej w metrach kwadratowych.
Umowa ta powinna zawierać również punkt zobowiązujący najemcę do zachowywania właściwego stanu technicznego, sanitarnego oraz higienicznego mieszkania, bądź też wynajmowanego budynku. Jest również zobowiązany do ochrony przed jego zniszczeniem i dewastacją. Jest to punkt bardzo ważny dla wynajmującego, który zobowiązuje najemcę pewnego rodzaju „szanowania” wynajmowanego przez niego mieszkania. W celu lepszego zabezpieczenia swoich interesów, czyli na przykład wyposażenia, które znajduje się w mieszkaniu: mebli, sprzętu elektronicznego – wynajmujący sporządza specjalny protokół, w którym z dużą starannością opisany jest każdy element wyposażenia mieszkania. Oceniony jest jego stan zużycia oraz usterki, które posiada. W momencie kiedy następuje wypowiedzenie umowy bądź też kończy się jej czas obowiązywania, najemca sprawdza czy stan techniczny nie uległ znacznemu pogorszeniu, czy jest po prostu wynikiem zwykłej eksploatacji elementów znajdujących się w mieszkaniu.
Kolejnym niezwykle ważnym punktem, który powinien być zawarty w umowie najmu mieszkania jest kaucja, którą najemca musi wpłacić wynajmującemu wraz z podpisaniem umowy. Jest to kaucja zwrotna, która zostaje zwrócona wraz z wygaśnięciem umowy. Kaucja ta może zostać wykorzystana do pokrycia szkód wyrządzonych przez najemcę w trakcie wynajmowania mieszkania. Można ją również wykorzystać w momencie, gdy najemca nie uiści umówionej opłaty miesięcznej.
Wynajmujący jest zobowiązany do wykonywania drobnych napraw w trakcie obowiązywania umowy. Powinien również odpowiednio konserwować mieszkanie co sprawi, że jego stan nie będzie ulegał pogorszeniu. Powinien również umożliwić bezproblemowe korzystanie z: wody, energii elektrycznej, gazu, Internetu bądź też TV, a koszty korzystania z tych usług najczęściej ponosi najemca.
Umowa wynajmu mieszkania powinna również zawierać czytelną informację na temat miesięcznego czynszu. W ramach czynszu nie wliczone są dodatkowe opłaty takie jak: Internet, tv, media – za korzystanie z tych usług najemca musi płacić dodatkowo.
Umowa powinna zawierać informacje dotyczące okresu jej obowiązywania, okresu wypowiedzenia oraz zasad, według których to wypowiedzenie można zrobić. Często zamieszcza się zapis, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny, natomiast najemca wypowiadając umowę traci kaucję. Jest to bardzo częsta praktyka.
Można również zawrzeć punkt, który będzie oświadczeniem najemcy o tym, że będzie wykorzystywał lokal zgodnie z jego przeznaczaniem, czyli do celów mieszkaniowych. Można również zobowiązać go do niezwłocznej informacji o wszystkich wymaganych w mieszkaniu naprawach i konserwacjach. Dodatkowych możliwości jest bardzo wiele, a wszystko zależy od naszych potrzeb i ustaleń oraz od specyfiki mieszkania, które chcemy wynająć.
Umowa przedwstępna
Termin określany jako umowa przedwstępna wywodzi się od łacińskiego pactum de contrahendo. Jest to umowa, podczas której zawarcia jedna strona bądź obie składają deklarację, że zawrą ostateczną umowę, tak zwaną umowę przyrzeczoną.
Najczęstszymi sytuacjami, podczas których dochodzi do korzystania z prawideł umowy przedwstępnej są okoliczności nabywania nieruchomości. Posiadając taki dokument można ubiegać się w placówkach bankowych o udzielenie kredytu na zakup nieruchomości określonej w umowie. Ta sytuacja pokazuje, jak ważna jest poprawna forma jej sporządzenia. W swojej treści powinna posiadać takie informacje jak: dane personalne zarówno kupującego jak i sprzedającego; dokładną datę oraz miejsce zawarcia umowy; prawomocny dokument potwierdzający posiadanie nieruchomości przez osobę sprzedającego; dokładny adres oraz szczegółowy opis nieruchomości zawierający konkretne przedmioty jej wyposażenia; cenę oraz formy wywiązania się z zapłaty jak również kwotę ewentualnej zaliczki; termin podpisania umowy przyrzeczonej; termin przekazania kluczy do nieruchomości.
Umowa przedwstępna może posiadać wyznaczony termin na podpisanie ostatecznej umowy, aczkolwiek nie musi i wtedy są dwa warianty postępowania. Datę ustala osoba do tego uprawniona. Jeśli do żądania upełnomocnienia ostatecznej umowy uprawnione są obie strony i nie potrafią one dojść do kompromisu, to wówczas wybierany jest ten termin, który był określony wcześniej. Rok po podpisaniu umowy przedwstępnej ma ważność możliwość określenia dogodnego terminu na podpisanie umowy ostatecznej. Jeśli ów termin zostanie przekroczony nie można żądać dopełnienia ostatecznej umowy. W sytuacji, kiedy jedna ze stron zobligowanych do podpisania ostatecznej umowy ucieka się od jej uprawomocnienia, wówczas druga strona ma prawo, wynikające z kodeksu cywilnego oraz treści umowy, wymagać pokrycia szkody, którą poniosła w wyniku oczekiwania na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeśli obie strony ustaliły w umowie inne rozwiązanie, wtedy postępowanie przebiega według zawartych w niej kryteriów. Oczywiście jakiekolwiek roszczenia przedawniają się, jeśli upłynął rok od dnia, kiedy miałaby być sfinalizowana umowa przyrzeczona.
Cel, który przyświeca podjęciu decyzji o podpisaniu umowy jest bardzo prosty. Umowa przedwstępna jest podpisywana w momencie, kiedy strony są zdecydowane na dokonanie określonej transakcji kupna bądź sprzedaży, lecz z różnych powodów nie mają możliwości jej sfinalizowania. W takich sytuacjach zawieranie powyższej umowy jest bardzo korzystne, gdyż ma się niemal pewność co do okresu przekształcenia jej w umowę przyrzeczoną. Powodów takich okoliczności jest bardzo dużo. Najczęściej wynikają one z braku odpowiednich środków finansowych, które trzeba pozyskać w formie kredytu. Skompletowanie potrzebnych dokumentów także jest czasochłonne, więc ów umowa daje po prostu komfort psychiczny. Każda ze stron wie, na czym stoi i nie obawia się, że nie dojdzie w wyznaczonym terminie do podpisania umowy finalizującej transakcję. Jeśli umowa zostanie zerwana przez jedną ze stron, to druga może liczyć na należne odszkodowanie pokrywające straty.
Zadatek jest częstym rozwiązaniem zabezpieczającym obie strony w przypadku umowy przedwstępnej. Strona, która nie wywiąże się z podpisanej umowy traci go, pod warunkiem, że go wpłaciła. Wysokość zadatku powinna być mniejsza od całej kwoty ewentualnego zobowiązania finansowego określonego w umowie. Zadatek ma inne znaczenie prawne niż zaliczka. W przypadku nie wywiązania się z umowy jednej strony, druga zatrzymuje kwotę zadatku. Wpłacona zaliczka, jeśli umowa przez jedną ze stron zostanie zerwana, jest zwracana bez żadnych problemów. Zadatek zyskuje swoją moc prawną wyłącznie wtedy, kiedy zostaje precyzyjnie określony w treści umowy, w innym wypadku stanie się zaliczką. W razie nie dostąpienia do finalizacji umowy zadatek staje się odszkodowaniem, natomiast zaliczka nie. Wysokość kwoty w większości przypadków waha się w granicach 10 % całkowitej wartości transakcji.